每經(jīng)記者：陳利 每經(jīng)編輯：魏文藝| 2024年4月10日 星期三 |NO.1 廣州停止審批新增公寓等類住宅項(xiàng)目據(jù)新京報(bào)，4月9日，網(wǎng)傳消息稱，廣州停止審批新增公寓。當(dāng)天下午，記者從廣州市規(guī)劃和自然資源局多個(gè)處室獲悉，該局確實(shí)于2024年4月2日發(fā)布過《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于停止審批商務(wù)公寓等類住宅項(xiàng)目的通知》。據(jù)廣州市規(guī)自局多位工作人員透露，為加強(qiáng)廣州市商業(yè)服務(wù)業(yè)用地及混合用地上建設(shè)的商業(yè)、辦公及新型產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目管理，嚴(yán)遏將上述項(xiàng)目變相改造為具備長期居住功能的商務(wù)公寓等“類住宅”建筑的行為，切實(shí)發(fā)揮公共設(shè)施基本功能，維護(hù)健康有序的房地產(chǎn)市場秩序，廣州市規(guī)自局提出相關(guān)意見。其中規(guī)定，在全市范圍停止新的公寓等類住宅項(xiàng)目的規(guī)劃審批，編制土地出讓方案時(shí)不得出現(xiàn)有關(guān)公寓等類住宅的表述，已出讓且規(guī)劃審批通過的公寓等類住宅項(xiàng)目，可按原規(guī)定繼續(xù)辦理后續(xù)審批手續(xù)。點(diǎn)評(píng)：這體現(xiàn)了地方政府為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序、堅(jiān)持房子是用來住的不是用來炒的定位所做出的政策調(diào)整。該措施可以從源頭上遏制將商業(yè)服務(wù)業(yè)用地等變相用于住宅開發(fā)的現(xiàn)象，促使土地資源更多地用于商業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。對(duì)開發(fā)商而言，新政策的變化將會(huì)影響到項(xiàng)目布局和利潤空間，企業(yè)需及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)政策變動(dòng)。NO.2 代建TOP5企業(yè)新增簽約規(guī)模占比近六成據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年一季度，房地產(chǎn)代建企業(yè)累計(jì)規(guī)模前五門檻近200萬平方米，前五企業(yè)新增代建規(guī)模占比為58%。其中，藍(lán)城集團(tuán)以548萬平方米新簽約規(guī)模位列行業(yè)第一；藍(lán)綠雙城和旭輝建管的代建新簽約面積分別為495萬平方米和336萬平方米，位列第二和第三。2024年初，融創(chuàng)對(duì)外正式官宣了融者共創(chuàng)這一代建平臺(tái)，在今年前3個(gè)月以245萬平方米的新簽約代建面積位列行業(yè)第四；碧桂園旗下的鳳凰智拓建管則實(shí)現(xiàn)新簽約代建面積190萬平方米，位列行業(yè)第五。由于房地產(chǎn)代建的本質(zhì)是品牌和管理輸出，較早入局、擁有較強(qiáng)品牌影響力的頭部企業(yè)前期積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，在業(yè)務(wù)拓展方面具有優(yōu)勢，行業(yè)整體保持著較高的集中度。點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)代建市場因門檻較高、對(duì)企業(yè)品牌和管理經(jīng)驗(yàn)要求較嚴(yán)苛，導(dǎo)致頭部企業(yè)擁有明顯優(yōu)勢，且通過規(guī)模化經(jīng)營進(jìn)一步鞏固其市場領(lǐng)先地位。這種高度集中的市場結(jié)構(gòu)可能會(huì)對(duì)新進(jìn)入者構(gòu)成挑戰(zhàn)，可能導(dǎo)致競爭局勢長期維持穩(wěn)定，但也可能抑制行業(yè)創(chuàng)新和價(jià)格競爭力的提升。NO.3 成都中心城區(qū)4宗宅地?cái)埥鸾?4億元4月9日，成都中心城區(qū)出讓4宗宅地，全部成交，共收金約13.9億元。其中，備受關(guān)注的地塊是高新區(qū)大源板塊兩宗“連襟”地塊，出讓面積分別約為16畝和13畝，均為純住宅用地，容積率2.0，起始樓面價(jià)均為18000元/平方米。最終，16畝地塊經(jīng)過53輪競價(jià)，由新綠色置業(yè)以樓面價(jià)23200元/平方米競得，溢價(jià)率28.89%；13畝地塊經(jīng)過48輪競價(jià)，亦由新綠色置業(yè)以樓面價(jià)22800元/平方米競得，溢價(jià)率26.67%。這兩宗地塊均刷新交投于2022年7月12日以樓面價(jià)22500元/平方米摘得的桂溪街道地塊價(jià)格，目前占據(jù)高新區(qū)樓面價(jià)TOP1、TOP2的位置。點(diǎn)評(píng)：盡管房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整期，但優(yōu)質(zhì)地塊仍然具有較高投資價(jià)值，尤其是在核心區(qū)域或發(fā)展?jié)摿Υ蟮牡貐^(qū)。新綠色置業(yè)高溢價(jià)得地，表明開發(fā)商對(duì)于成都房地產(chǎn)市場的信心，但過高的溢價(jià)也可能增加未來項(xiàng)目的成本壓力，對(duì)后續(xù)的銷售價(jià)格以及市場供求關(guān)系產(chǎn)生影響。NO.4 去年房地產(chǎn)大宗市場交易量同比回升據(jù)第一太平戴維斯報(bào)告，2023年全國房地產(chǎn)大宗市場交易量同比回升，錄得總成交金額約2292億元。其中，一線城市成交額錄得約1693億元，同比上漲超過22%。一線城市成交占全國成交總額約74%。對(duì)于2024年的房地產(chǎn)大宗交易市場展望，第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，宏觀環(huán)境——房地產(chǎn)政策及財(cái)政政策的放松，將進(jìn)一步刺激投資人進(jìn)行資產(chǎn)配置。與此同時(shí)，內(nèi)資買家仍將成為主要驅(qū)動(dòng)，寫字樓仍為主流標(biāo)的物。隨著房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整、人口老齡化、服務(wù)消費(fèi)疫情后增長等因素，保租房、康養(yǎng)、社區(qū)零售商業(yè)及酒店等資產(chǎn)受到投資人中長期的關(guān)注。點(diǎn)評(píng)：這反映了市場對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的穩(wěn)定需求，尤其是在宏觀環(huán)境和政策放松的背景下，投資者對(duì)房地產(chǎn)市場信心增強(qiáng)。而非傳統(tǒng)房地產(chǎn)資產(chǎn)類型如保租房、康養(yǎng)設(shè)施等因應(yīng)社會(huì)需求變化而受到關(guān)注，也預(yù)示房地產(chǎn)投資重心可能在向多元化與專業(yè)化領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，這對(duì)行業(yè)來說既是機(jī)會(huì)也是挑戰(zhàn)。NO.5 上海一豪宅競價(jià)1904輪拍出1.28億元4月9日，阿里拍賣平臺(tái)顯示，上海市長寧區(qū)劍河路2000弄57號(hào)房產(chǎn)，最終經(jīng)過1904輪出價(jià)，以1.28億元價(jià)格成交，溢價(jià)率33.59%，樓面單價(jià)21.34萬元/平方米。根據(jù)拍賣文件顯示，該標(biāo)的資產(chǎn)建筑面積600.31平方米，評(píng)估價(jià)1.127億元，一拍起拍價(jià)9584.99萬元，保證金就需要繳納900萬元。即使如此，此次拍賣依然吸引了3人報(bào)名參與競價(jià)，并吸引了19027次圍觀，憑借此熱度還登上了阿里拍賣平臺(tái)“上海法拍房圍觀榜”TOP10。點(diǎn)評(píng)：法拍房的熱度及高溢價(jià)說明市場中仍有大量的流動(dòng)性和對(duì)于高端房產(chǎn)的追捧。上海作為一線城市，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)尤其是位于中心區(qū)域的豪宅，因其稀缺性和不可復(fù)制性依舊吸引著高凈值人群。但如此激烈的競價(jià)也可能反映了目前房地產(chǎn)市場中部分區(qū)域、部分細(xì)分市場的價(jià)格泡沫，這對(duì)于追求短期高回報(bào)的投資者可能是有利的，但也存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。